תמא 38 והדיירים המתנגדים 

לאחרונה פנו אלי בעלי דירות בבית משותף במרכז הארץ. לדבריהם יזם הציע להם לחזק ולשפץ את הבניין שבו הם מתגוררים, להרחיב את הדירות שלהם, להתקין מעלית ואפילו להוסיף לכל דירה מרפסת. בתמורה הוא יקבל מהם את זכויות הבניה המתירות לו לבנות 4 דירות בקומת הגג. הכול בהתאם לתמ"א 38.

ההצעה נראתה לרוב בעלי הדירות אטרקטיבית, וגם מפני שהבניין שהם גרים בו מיושן מאוד וכבר נמאס להם לעלות כל פעם במדרגות. לי בכל אופן לא נראה שממש הזיז להם חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. אני קיבלתי את הרושם שהם פשוט לא רוצים להמשיך לחיות בבניין מיושן ומוזנח, ושממש, אבל ממש נמאס להם לעלות כל כך הרבה מדרגות. "נשמע טוב" אמרתי להם. אז זהו שלא, כי לדבריהם "ישנם מספר דיירים בבניין שמתנגדים לביצוע העבודות". הם סיפרו לי שהדיירים בקומה האחרונה מעדיפים לעלות 10 פעמים ביום 4 קומות במדרגות ובלבד "שלא יבנו לנו דירה מעל", בעוד שהדיירת בקומה השנייה מתנגדת כי "אין לה כוח לרעש ולבלגן בזמן הבניה".

מה עושים? מה אומר החוק? יש פתרון? מה אתה מציע שנעשה? הם שאלו.

נקודת המוצא צריכה להיות שדיירים סרבנים הם לא תמיד דיירים סחטנים או כאלה שעושים דווקא. לא פעם, מדובר בסירוב שנובע מסיבות אמתיות ומוצדקות, לפחות בעיני אותו דייר. מי לא מכיר את אותם אנשים שתמיד יחפשו לגור בקומה האחרונה בבניין כדי שלא ירעישו להם מעל הראש אפילו שבחורף הגג דולף לתוך הדירה שלהם, בקיץ הדירה שלהם לוהטת ולמרות שהם צריכים לעלות כל פעם 4 קומות ברגל? לכן, טיפ ראשון, מומלץ לכבד את הדיירים הסרבנים ולהאזין להם. כן, אפילו אם מדובר בדייר אחד שמסרב ואפילו אם אתם יודעים שמדובר בטיפוס טרחן ומעצבן. תמיד כדאי קודם כל לנסות לשמוע מה הוא אומר ולשכנע אותו להצטרף לפרויקט. זה בוודאי עדיף על מלחמת שכנים. לשם כך אפשר לרתום גם בעל מקצוע מנוסה, בד"כ עורך הדין של הפרויקט או היזם בעצמו, אשר יכולים להציג בפני אותו דייר סרבן את היתרונות בפרויקט על פני המצב הקיים ובכך לשכנע אותו להצטרף לפרויקט. אין ספק, כי ברוב המקרים ישנם יתרונות רבים לפרויקט לפי תמ"א 38 על פני המצב הקיים. בייחוד, שככל שהמבנה ישן יותר אז קיימת סכנה לא מבוטלת שהבניין יתמוטט ויקרוס, אפילו במקרה של רעידת אדמה בינונית. רק זה מצדיק את קיומו של הפרויקט.

על כל פנים, במטרה לעודד פרויקטים של תמ"א 38 חוקק בשנת 2008 חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) שמטרתו להתמודד עם סרבנות והתנגדות של בעלי דירות בבית המשותף – וכמעט תמיד יש כאלה למטרות היתרונות שיש בפרויקט.

החוק קובע שלצורך עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף בלבד, שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה נדרש רוב של בעלי הדירות. כלומר, רוב של 51% מבעלי הדירות מספיק. בדרך כלל מדובר בעבודות חיזוק ושיפוץ הבניין, לעתים גם בהתקנת מעלית, אשר כתוצאה מכך קיים שינוי פיזי ברכוש המשותף בלבד. כאמור, לביצוע עבודות מהסוג הזה מספיק גם רוב של דייר אחד בלבד.

אבל, ברוב הפרויקטים לא מדובר רק בחיזוק ושיפוץ הבניין, אלא גם בהרחבת הדירות. במקרה כזה החוק קובע שדרוש רוב של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף. הסיבה לכך היא שכדי להרחיב את הדירות יש צורך לעתים קרובות להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותם לדירות וכן לחלק את זכויות הבניה בין בעלי הדירות לשם ביצוע העבודות. אמנם לצורך הרחבת הדירות כבר נדרש רוב גדול יותר, אך זה לא נורא משום שבדרך כלל יימצא הרוב הנדרש כי מרבית בעלי הדירות לעתים קרובות מעוניינים להרחיב את דירתם ולכן אין קושי להשיג את הרוב הדרוש.

אך ברוב הפרויקטים נבנות גם דירות חדשות בנוסף לשיפוץ ולחיזוק, למעלית ולהרחבת הדירות. מה אז? במקרה כזה קובע החוק שלצורך בניית דירות חדשות נדרשת החלטה של כל בעלי הדירות. "כל בעלי הדירות?", "איך אפשר להשיג רוב מוחלט של כל בעלי הדירות? אולי אם היינו גרים בשוויץ אבל בישראל?". מה באמת עושים אם בעל דירה או יותר מתנגדים ולא מתקבלת החלטה של כל בעלי הדירות? במקרה כזה, החוק קובע שבעלי הדירות יכולים להגיש תביעה למפקח על המקרקעין לאשר את ביצוע הפרויקט, ובלבד שבמועד הגשת התביעה היא הוגשה ע"י 2/3 מבעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם והמפקח רשאי לאשר את ביצוע העבודות בכפוף לכך שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו. בדרך כלל ההליך בפני המפקח הוא הליך מהיר במונחים של הליכים משפטיים. על פניו, נראה כי רק בנסיבות מאוד קיצוניות המפקח ידחה את התביעה ולא יאשר את הפרויקט. נדמה שברוב המקרים התביעה תתקבל והמפקח כן יאשר את הפרויקט.

חשוב לזכור שהמפקח רשאי להתנות את ביצוע הפרויקט בתנאים מסוימים. כך למשל, במקרה כאשר אחד מבעלי הדירות אינו יכול להרחיב את דירתו כתוצאה מהתכנון המקורי של הבניין כמו שאר בעלי הדירות, המפקח יכול להתנות את ביצוע הפרויקט בתשלום לבעל הדירה "המקופח". ייתכן ולמהלך כזה יהיו השלכות מס, אך אין זה המקום להרחיב את הדיבור על כך.

בנוסף, רשאי המפקח לתת הוראות בכל הנוגע לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. חשוב לזכור, שלאחר ביצוע הפרויקט יש לתקן את צו הבתים המשותפים באופן שישקף את המצב החדש.

כמו כן, רשאי המפקח למנות אדם שיוכל להתקשר בשמם של כל בעלי הדירות לשם ביצוע הפרויקט. מעין כונס לצורך ביצוע הפרויקט ביעילות.

ברור, שעדיף שכל בעלי הדירות יירתמו לפרויקט. אך לא תמיד זה המצב. כאשר זה לא המצב ניתן להתמודד גם עם אותם דיירים סרבנים בדרכים חוקיות ויחסית מהירות.